L’année 2025 s’est achevée sur une note d’optimisme pour les investisseurs immobiliers, et le rapport du quatrième trimestre de la SCPI Eurovalys vient confirmer cette tendance avec une vigueur impressionnante. Dans un paysage économique où la visibilité a parfois manqué, ce navire amiral géré par Advenis Real Estate Investment Management a su maintenir un cap solide, affichant une performance financière qui fait pâlir la concurrence. Avec une collecte brute en hausse de 49 % par rapport au trimestre précédent, Eurovalys démontre que le marché immobilier allemand reste une valeur refuge privilégiée par les épargnants en quête de stabilité. Ce bulletin trimestriel ne se contente pas de présenter des chiffres ; il raconte l’histoire d’une gestion d’actifs millimétrée, capable de transformer les défis macroéconomiques en opportunités stratégiques. Entre le maintien d’un rendement attractif et une activité locative bouillonnante, la SCPI s’impose comme un pilier de l’investissement outre-Rhin, offrant une lecture indispensable pour quiconque souhaite comprendre les ressorts de la pierre-papier en 2026.

La dynamique de collecte et l’attractivité de la SCPI Eurovalys fin 2025

Le dernier souffle de l’année 2025 a propulsé la SCPI Eurovalys vers de nouveaux sommets en termes de confiance des investisseurs. Imaginez un moteur qui, loin de s’essouffler après un marathon annuel, décide de passer la cinquième vitesse juste avant la ligne d’arrivée. C’est exactement ce qu’il s’est passé avec une collecte brute qui a bondi de près de 50 % au cours du seul quatrième trimestre 2025. Ce regain d’intérêt n’est pas le fruit du hasard, mais bien la conséquence d’une lecture lucide du marché allemand. Alors que les taux d’intérêt commençaient enfin à montrer des signes de stabilisation, les épargnants ont massivement redirigé leurs capitaux vers des actifs tangibles et sécurisants.

Au cours de cette période charnière, ce sont exactement 5 498 parts qui ont trouvé preneur, un chiffre qui témoigne d’une faim insatiable pour l’immobilier tertiaire de qualité. Cette accélération montre que le discours sur la résilience allemande n’est pas qu’une simple formule marketing. Les investisseurs, de plus en plus éduqués et exigeants, voient dans Eurovalys un moyen efficace de diversifier leur patrimoine loin des turbulences du marché français. Pour ceux qui hésitent encore sur la répartition de leur capital, il est souvent judicieux de passer par des plateformes spécialisées pour obtenir un conseil et l’accompagnement adéquat, afin de ne pas naviguer à vue dans ces eaux parfois complexes.

La psychologie de l’investisseur en cette fin d’année 2025 est fascinante à observer. Après avoir traversé des zones de turbulences monétaires, l’appétit pour le risque a laissé place à une recherche de « qualité intrinsèque ». Eurovalys, avec son ancrage exclusif en Allemagne, répond parfaitement à cette exigence. Le marché allemand est perçu comme un bastion de rigueur, et la SCPI en est le parfait ambassadeur. Chaque nouvelle souscription vient renforcer la base de capital du fonds, permettant à la société de gestion d’agir avec une agilité renouvelée. On ne parle plus ici de simple gestion passive, mais d’une véritable stratégie de conquête où chaque euro collecté sert à cimenter la solidité du patrimoine immobilier.

Il est également intéressant de noter que cette dynamique de collecte permet de fluidifier les échanges internes au fonds. En attirant de nouveaux associés, la SCPI assure une rotation saine de son capital, ce qui est un gage de pérennité pour les anciens porteurs de parts. Pour projeter ses futurs revenus et comprendre l’impact d’un tel investissement sur le long terme, les outils digitaux sont devenus indispensables. Les épargnants les plus avisés n’hésitent plus à accéder aux simulateurs SCPI pour modéliser différents scénarios avant de s’engager. Cette approche rationnelle et chiffrée est la clé du succès dans l’immobilier collectif moderne, où la donnée prime souvent sur l’intuition seule. 🚀

L’impact de la stabilité des taux sur les décisions d’investissement

Pourquoi un tel engouement soudain ? La réponse réside en partie dans la fin du cycle de hausse des taux par la Banque Centrale Européenne. Les investisseurs ont compris qu’attendre davantage pourrait les priver d’un point d’entrée attractif. En fixant le prix de souscription à 960 €, Eurovalys offre une porte d’entrée stable dans un marché qui commence à se renchérir. C’est le moment où le « coût de l’opportunité » devient plus élevé que le risque de marché.

De plus, la comparaison avec d’autres véhicules financiers montre que la pierre-papier allemande conserve une prime de risque très intéressante. Alors que certains fonds ont dû corriger leurs valeurs de part de manière brutale, la constance d’Eurovalys agit comme un aimant. On observe une migration des capitaux depuis des placements plus volatils vers cette SCPI, perçue comme un coffre-fort immobilier. Cette tendance devrait d’ailleurs se confirmer tout au long de l’année 2026, au fur et à mesure que les bénéfices de cette collecte record seront réinvestis dans des actifs à haut rendement. La boucle est ainsi bouclée : la confiance nourrit la collecte, qui nourrit la performance, qui à son tour renforce la confiance. 📈

Analyse de la liquidité et gestion du marché secondaire

La liquidité est le nerf de la guerre dans le monde des SCPI, et Eurovalys semble avoir trouvé la formule magique en ce e trimestre 2025. Gérer les entrées et les sorties de capitaux demande une précision de métronome, surtout quand le marché immobilier global traverse des phases de mutation. Au 31 décembre 2025, la situation de la liquidité au sein du fonds est particulièrement saine. Le nombre de parts en attente de retrait a diminué de 5,8 % par rapport au trimestre précédent, tombant à seulement 6 363 parts. C’est un signal fort envoyé au marché : la SCPI n’est pas seulement capable de collecter, elle sait aussi organiser la sortie de ceux qui souhaitent réaliser leur capital.

Cette fluidité est essentielle pour maintenir la confiance. Un investisseur qui sait qu’il peut sortir dans des conditions correctes est un investisseur qui n’hésitera pas à revenir ou à recommander le produit. Le mécanisme de compensation, où les nouvelles souscriptions viennent racheter les parts des sortants, a fonctionné à plein régime durant ce trimestre. Cela évite à la société de gestion de devoir vendre des immeubles dans la précipitation pour honorer les retraits, une situation qui serait préjudiciable à la valeur globale du patrimoine immobilier. Pour comprendre comment d’autres acteurs gèrent ces enjeux, on peut consulter le rapport de la SCPI Wemo One, qui offre une perspective intéressante sur des stratégies de gestion similaires. 🌊

La gestion du marché secondaire est aussi une affaire de psychologie collective. En voyant le volume de parts en attente fondre comme neige au soleil, les associés actuels sont moins enclins à céder à la panique. Ils voient que le fonds est solide et que la demande pour les parts d’Eurovalys reste vigoureuse. Cette sérénité retrouvée est le fruit d’une communication transparente de la part d’Advenis REIM. En publiant régulièrement un rapport trimestriel détaillé, la société de gestion lève les doutes et permet à chacun de prendre des décisions éclairées. C’est cette clarté qui fait la différence entre un investissement stressant et une stratégie de long terme apaisée.

Au-delà des chiffres, c’est la structure même du marché secondaire qui s’est solidifiée. Le délai moyen de cession des parts s’est stabilisé, offrant aux investisseurs une prévisibilité bienvenue. Dans un monde financier où tout va de plus en plus vite, avoir un actif qui offre une telle inertie positive est un luxe. Les conseillers en gestion de patrimoine soulignent d’ailleurs souvent cet aspect lors des phases de conseil et d’accompagnement. La liquidité ne se décrète pas, elle se construit jour après jour par une gestion rigoureuse et une attractivité maintenue. Eurovalys prouve ici qu’elle dispose des reins assez solides pour affronter n’importe quel cycle économique sans vaciller. 💎

La résilience face aux demandes de rachat : un test réussi

Il est crucial de noter que durant l’année 2025, de nombreuses SCPI ont souffert de vagues de retraits massives, créant des goulots d’étranglement inquiétants. Eurovalys a su éviter cet écueil grâce à son positionnement géographique unique. L’Allemagne rassure, et cette réputation de sérieux agit comme un bouclier contre la volatilité émotionnelle des marchés. Les épargnants qui détiennent des parts d’Eurovalys ont tendance à avoir un horizon de placement plus long, ce qui stabilise naturellement le passif du fonds.

En analysant les flux financiers, on s’aperçoit que même les investisseurs institutionnels, souvent les plus prompts à se retirer au moindre signe de faiblesse, sont restés fidèles au poste. Cela démontre que les fondamentaux de la SCPI sont jugés robustes par les experts les plus pointus du secteur. La gestion de la liquidité chez Eurovalys en 2025 restera sans doute comme un cas d’école de maîtrise opérationnelle dans un contexte de marché incertain. C’est cette capacité à naviguer contre vents et marées qui prépare le terrain pour une année 2026 sous le signe de la croissance sereine. ⚓

Structure du patrimoine et stratégie d’endettement en Allemagne

Entrer dans le détail du patrimoine immobilier de la SCPI Eurovalys, c’est un peu comme visiter les fleurons de l’économie allemande. Avec 36 immeubles sous gestion, le fonds ne se contente pas de posséder des murs ; il détient des emplacements stratégiques au cœur des métropoles les plus dynamiques du pays. De Berlin à Munich, en passant par Francfort et Hambourg, le portefeuille est une véritable vitrine de l’immobilier tertiaire de prestige. Au 31 décembre 2025, la valeur vénale de cet ensemble monumental atteint 1,129 milliard d’euros, couvrant une surface totale de 454 450 m². Cette taille critique n’est pas qu’un trophée, c’est une barrière de protection contre les risques locatifs grâce à une mutualisation exceptionnelle. 🏗️

La stratégie d’acquisition, bien que mise en pause au cours du dernier trimestre pour privilégier la consolidation, reste orientée vers des actifs de « Grade A ». Ce sont des immeubles modernes, souvent récents ou lourdement rénovés, qui répondent aux exigences les plus strictes des locataires internationaux. En Allemagne, le bureau n’est pas mort ; il s’est transformé. Les entreprises recherchent des espaces qui favorisent la collaboration et le bien-être, et Eurovalys a su anticiper ce tournant. Pour ceux qui veulent comparer cette structure avec des fonds plus récents, le bulletin de la SCPI Iroko Zen offre des points de comparaison intéressants sur l’agilité des nouveaux acteurs du marché.

Mais le génie de la gestion réside aussi dans ce qui ne se voit pas au premier coup d’œil : la structure de la dette. Dans un monde où le coût de l’argent a radicalement changé, Eurovalys a fait preuve d’une prudence exemplaire. Le taux d’endettement, ou LTV (Loan To Value), est maintenu à un niveau très raisonnable de 35,92 %. Ce chiffre est bien en dessous des limites réglementaires et offre une marge de manœuvre considérable. En 2025, la société de gestion a même procédé au refinancement de 145 millions d’euros de dettes, sécurisant ainsi les taux pour les années à venir. C’est une manœuvre défensive brillante qui protège les dividendes des associés contre d’éventuelles hausses futures du coût du crédit.

Cette gestion rigoureuse du passif permet à la SCPI de ne pas être étranglée par ses remboursements. Au contraire, elle conserve une puissance de feu intacte pour saisir des opportunités en 2026. L’immobilier allemand connaît actuellement des ajustements de prix qui pourraient s’avérer très profitables pour un acteur disposant de cash et d’une capacité d’emprunt saine. Eurovalys se positionne donc comme un prédateur potentiel dans un marché en phase de cicatrisation. Pour comprendre comment optimiser votre propre levier financier, n’hésitez pas à accéder aux simulateurs SCPI qui prennent en compte ces paramètres d’endettement. 💰

Le choix stratégique des villes du « Top 7 »

Pourquoi l’Allemagne ? Et pourquoi ces villes en particulier ? La réponse tient en un mot : profondeur. Le marché locatif allemand ne dépend pas d’une seule capitale hyper-centralisée comme c’est le cas en France avec Paris. Il s’appuie sur un réseau polycentrique de métropoles puissantes. Si Francfort est la capitale financière, Munich domine la tech et l’automobile, tandis que Berlin attire les industries créatives. Cette diversité est une assurance-vie pour la performance financière de la SCPI.

En se concentrant sur ces zones de forte demande, Eurovalys s’assure que ses immeubles resteront occupés, quel que soit l’état de l’économie globale. La rareté du foncier dans ces centres urbains garantit également une valorisation du patrimoine sur le long terme. C’est cette vision patrimoniale, couplée à une gestion de la dette de « bon père de famille », qui fait d’Eurovalys un investissement si rassurant. Le rapport trimestriel montre que la valeur de réalisation est en adéquation avec les expertises les plus récentes, prouvant que le portefeuille n’est pas surévalué. Une honnêteté intellectuelle qui mérite d’être soulignée. ✅

Performance opérationnelle et gestion locative dynamique

Si la pierre est le corps de la SCPI, la gestion locative en est le cœur battant. Et ce cœur bat fort chez Eurovalys en cette fin d’année 2025. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) se maintient à un niveau enviable de 90,10 %. Derrière ce pourcentage se cache un travail titanesque réalisé par les équipes d’Advenis sur le terrain. En Allemagne, la relation locataire-propriétaire est régie par des codes stricts et une recherche constante d’efficacité. Durant l’année écoulée, plus de 13 000 m² de baux ont été renouvelés ou prolongés, prouvant la fidélité des entreprises occupantes envers les actifs gérés par la SCPI. 🤝

Un événement marquant du quatrième trimestre 2025 illustre parfaitement cette gestion proactive : le versement d’une indemnité compensatrice de 2,4 millions d’euros suite au départ anticipé d’un locataire. Dans le monde de l’immobilier, un départ peut être une source de stress, mais ici, il a été transformé en avantage financier immédiat pour les associés. Cette somme vient gonfler les revenus du trimestre tout en libérant des surfaces qui pourront être relouées aux conditions actuelles du marché, souvent plus favorables que les anciens baux. C’est ce qu’on appelle transformer un citron en limonade, et Eurovalys semble être passée maître dans cet art.

Voici un aperçu de l’activité locative qui a rythmé l’exercice 2025 :

Indicateur Locatif 📋	Volume / Taux 📊	État des lieux 🏢
Taux d’Occupation Financier (TOF) 📍	90,10 % 📈	Stabilité et résilience confirmées
Surfaces relouées en 2025 🔑	12 861 m² 🚪	Forte attractivité du parc immobilier
Baux renouvelés/prolongés ✒️	13 036 m² 📝	Confiance des locataires en place
Indemnités de départ encaissées 💰	2,4 M€ 💶	Protection immédiate du rendement

La gestion locative ne s’arrête pas à la signature de contrats. Elle passe aussi par l’entretien et l’amélioration constante des bâtiments. Avec son label ISR (Investissement Socialement Responsable), Eurovalys s’est engagée dans une démarche de modernisation verte. Ce n’est pas qu’une question d’image ; en 2026, les immeubles les moins énergivores sont ceux qui se louent le plus cher et le plus vite. En réduisant l’empreinte carbone de son patrimoine immobilier, la SCPI s’assure de ne pas posséder d’actifs « échoués » (stranded assets) dans le futur. Pour explorer d’autres exemples de gestion éthique, le rapport de la SCPI Eden montre comment ces enjeux deviennent centraux pour tous les gestionnaires. 🌿

Le dynamisme opérationnel se manifeste aussi par une connaissance fine du tissu économique local. Les gestionnaires d’Advenis ne sont pas assis dans des bureaux à Paris ; ils sont sur le terrain, en Allemagne. Cette proximité permet d’anticiper les besoins des locataires avant même qu’ils ne les expriment. Qu’il s’agisse d’ajouter des bornes de recharge pour véhicules électriques ou de réaménager des espaces de coworking au sein d’un immeuble classique, chaque action est pensée pour maximiser la valeur d’usage. C’est cette attention aux détails qui permet de maintenir un TOF élevé même dans un contexte de mutation du travail de bureau. L’expertise immobilière est ici mise au service de la performance financière durable. 🛠️

L’importance de la diversification des locataires

Un autre point fort révélé par le rapport trimestriel est la diversité des secteurs d’activité représentés par les locataires. Eurovalys ne dépend pas d’un seul géant industriel ou d’un secteur fragile. Le portefeuille de clients est un mélange équilibré de services financiers, de technologies de pointe, d’administrations publiques et d’entreprises de services. Cette fragmentation du risque est la meilleure défense contre les crises sectorielles.

Si un secteur traverse une passe difficile, les autres compensent. C’est cette stabilité des revenus locatifs qui permet de verser des dividendes réguliers trimestre après trimestre. Pour les épargnants, c’est l’assurance d’une rente prévisible, loin de la volatilité des marchés boursiers. En 2025, cette stratégie a prouvé son efficacité, et elle reste le socle sur lequel se construit l’avenir de la SCPI pour 2026 et au-delà. Eurovalys n’est pas juste un placement immobilier, c’est une machine à produire du revenu, huilée par une gestion locative d’excellence. ⚙️

Analyse des résultats financiers et cap sur l’année 2026

Parlons enfin du sujet qui fait briller les yeux des investisseurs : l’argent. Le verdict financier de l’année 2025 pour la SCPI Eurovalys est sans appel : c’est un succès. Avec un taux de distribution de 4,98 % brut, la SCPI remplit ses objectifs avec une précision d’horloger. Pour le e trimestre 2025, le dividende versé s’élève à 13,33 € par part, ce qui porte le total annuel à 47,84 €. Dans un environnement où l’inflation a parfois rogné les rendements des placements traditionnels, Eurovalys offre une performance réelle très solide. On est ici sur un investissement immobilier qui tient ses promesses de rendement tout en protégeant le capital. 💵

Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 10 ans, qui s’établit à 4,14 %, confirme que la stratégie est payante sur la durée. Investir dans Eurovalys, ce n’est pas chercher un « coup » financier éphémère, c’est construire un patrimoine sur le long terme. La stabilité du prix de la part à 960 € est un autre indicateur de santé robuste. Alors que le marché a vu des baisses de valeurs de parts spectaculaires chez certains concurrents, Eurovalys a su protéger la valeur de ses actifs grâce à la qualité de ses emplacements et à la rigueur de ses expertises annuelles. C’est le genre de détail qui fait toute la différence lors d’un conseil et d’accompagnement personnalisé.

Quelles sont les perspectives pour 2026 ? Tous les voyants sont au vert, ou au moins à l’orange très clair. La société de gestion Advenis REIM aborde cette nouvelle année avec une confiance prudente mais réelle. Les réserves constituées, notamment via le report à nouveau (RAN), permettent d’envisager une distribution de dividendes stable, même si des imprévus devaient survenir. De plus, l’indexation des loyers sur l’inflation continue de jouer en faveur des propriétaires, offrant une protection naturelle contre l’érosion monétaire. Pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur fiscalité, n’oubliez pas que les revenus de source allemande bénéficient d’un régime avantageux grâce à la convention fiscale franco-allemande, ce qui booste le rendement net réel dans votre poche. 🌍

L’année 2026 sera aussi celle de la confirmation pour le label ISR. La SCPI prévoit d’investir encore davantage dans l’amélioration technique de ses bâtiments, ce qui, à terme, devrait se traduire par une baisse des charges et une augmentation de la valeur patrimoniale. C’est un cercle vertueux où l’écologie rencontre l’économie. Pour suivre l’évolution globale du marché et comparer ces résultats avec d’autres véhicules, vous pouvez jeter un œil au rapport de la SCPI Iroko Atlas. En conclusion, Eurovalys termine 2025 en position de force, prête à attaquer 2026 avec une stratégie claire, un patrimoine sain et des associés satisfaits. Le rendement est là, la sécurité aussi, que demander de plus ? 🥂

Il est important de prendre RDV avec un conseiller financier avant tout investissement afin de s’assurer que ce placement correspond bien à vos objectifs et à votre profil de risque.

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