Alors que l’année 2025 s’achève sur une note de stabilité retrouvée pour les marchés financiers, le secteur de la logistique confirme son statut de moteur incontournable de l’économie réelle. La SCPI ActivImmo, gérée par la maison de gestion Alderan, s’impose une nouvelle fois comme une référence majeure pour les épargnants en quête de visibilité et de performance. Avec une capitalisation franchissant le cap symbolique des 1,4 milliard d’euros au 31 décembre 2025, ce véhicule thématique a su traverser les zones de turbulences économiques avec une agilité remarquable. 🚀

Ce bilan du quatrième trimestre 2025 ne se contente pas de recenser des chiffres positifs ; il illustre une mutation profonde du patrimoine vers une efficacité opérationnelle accrue et une expansion européenne maîtrisée. Entre une collecte nette de 16,5 millions d’euros sur les trois derniers mois et une stratégie d’arbitrage particulièrement lucrative, ActivImmo démontre que la taille n’est rien sans une gestion active et granulaire. Pour les investisseurs, ces indicateurs sont autant de signaux verts qui dessinent des projections ambitieuses pour l’exercice 2026. 📈

Analyse de la collecte et de la solidité financière d’ActivImmo au terme de l’exercice 2025

Le marché de l’épargne immobilière en cette fin d’année 2025 a été marqué par une sélectivité accrue des investisseurs. Dans ce contexte, la SCPI ActivImmo a su tirer son épingle du jeu en enregistrant une collecte nette de 16,5 millions d’euros sur le seul quatrième trimestre. Cette dynamique porte la capitalisation totale à environ 1,4 milliard d’euros, consolidant ainsi la place de ce fonds parmi les géants de la logistique en France. Atteindre un tel volume n’est pas qu’une question de prestige ; c’est avant tout un gage de sécurité pour les 29 302 associés. 🛡️

La mutualisation des risques est en effet le premier bénéfice d’une capitalisation aussi vaste. Avec plus de 2,3 millions de parts en circulation, chaque investisseur est exposé à une fraction d’un portefeuille ultra-diversifié, ce qui lisse l’impact d’un éventuel départ de locataire ou d’une vacance temporaire dans une unité spécifique. Pour comprendre comment une telle masse critique influence votre propre stratégie, il est souvent utile de consulter les experts de sepia-investissement.fr pour obtenir un accompagnement personnalisé sur la structuration de votre portefeuille immobilier.

L’un des indicateurs les plus surveillés par les analystes en 2026 est la liquidité du fonds. ActivImmo affiche une santé de fer sur ce point : aucune part n’est en attente de retrait à la fin de l’exercice 2025. Cela signifie que les entrées de capitaux et les éventuelles sorties de retrait se compensent parfaitement, ou que la société de gestion dispose d’une trésorerie suffisante pour assurer la rotation des parts. Cette fluidité est essentielle pour maintenir la confiance des épargnants, surtout dans un climat où certains fonds immobiliers plus généralistes ont pu connaître des tensions sur leur marché secondaire. 💧

Le maintien du prix de souscription à 610 € tout au long de l’année est un autre signal fort envoyé au marché. Dans un environnement de taux qui a connu des réajustements, la stabilité de la valeur d’expertise du patrimoine d’ActivImmo soutient directement ce prix de part. Les investisseurs n’achètent pas seulement un rendement, ils achètent une valeur refuge adossée à des actifs tangibles dont la pertinence économique ne se dément pas. Pour les épargnants méticuleux, l’utilisation des simulateurs disponibles sur sepia-investissement.fr permet de visualiser l’évolution projetée de leur capital en tenant compte de cette stabilité de prix.

La gestion prudente de la dette constitue le socle de cette solidité. Le ratio d’endettement (Loan-to-Value ou LTV) s’établit à un niveau exceptionnellement bas de 0,79 % au 31 décembre 2025. Alors que de nombreux acteurs ont dû composer avec le renchérissement du crédit, Alderan a fait le choix de la sécurité en limitant le levier bancaire. Cette stratégie de « poudre sèche » est une arme redoutable : elle permet à la SCPI de saisir des opportunités d’achat « cash » en 2026, là où d’autres fonds seraient bloqués par des conditions de financement trop strictes. ✨

En somme, la structure financière d’ActivImmo est taillée pour la résilience. La base d’associés s’est étoffée, le capital s’est stabilisé et les indicateurs de risques sont au vert. Pour un investisseur, entrer dans un fonds de cette envergure fin 2025, c’est choisir un véhicule qui a déjà prouvé sa capacité à absorber les cycles. L’analyse des flux de trésorerie montre que chaque euro collecté est déployé avec une rigueur chirurgicale, évitant toute dilution du rendement pour les porteurs de parts historiques. 🏦

La stratégie d’arbitrage au service de la création de valeur et du recyclage de capital

Le quatrième trimestre 2025 a été le théâtre d’une activité d’arbitrage intense et particulièrement profitable pour les associés de la SCPI ActivImmo. Plutôt que de s’engager dans une course effrénée à l’acquisition, la société de gestion Alderan a privilégié l’optimisation de son portefeuille existant. Ce choix stratégique s’est traduit par la cession de sept actifs immobiliers pour un montant total de 10 millions d’euros hors droits. Loin d’être un signe de repli, ces ventes illustrent une volonté de « nettoyer » le patrimoine en se séparant d’actifs arrivés à maturité ou dont le potentiel de croissance future était jugé plus limité. ✂️

La performance la plus marquante réside dans le montant des plus-values générées par ces opérations : 2,4 millions d’euros. Cela représente un gain de près de 24 % par rapport à la valeur d’acquisition initiale. Cette capacité à extraire de la valeur d’actifs dits « secondaires » prouve l’excellence du sourcing historique d’ActivImmo. Ces bénéfices ne dorment pas dans les comptes de la société ; ils sont en grande partie redistribués aux associés sous forme de dividendes exceptionnels, venant doper la rentabilité globale du placement au-delà du simple encaissement des loyers. 💸

Le recyclage du capital est une discipline complexe qui demande une connaissance fine des marchés locaux. En vendant ces sept actifs, la SCPI dégage des liquidités précieuses qu’elle s’apprête à réinvestir dans des projets de nouvelle génération. Le pipeline d’investissements sécurisés s’élève déjà à 40,6 millions d’euros pour le début de l’année 2026. Cette rotation permet de rajeunir le patrimoine, d’améliorer ses performances énergétiques et de s’adapter aux nouvelles exigences de la logistique du dernier kilomètre. Pour approfondir les mécanismes de plus-values en SCPI, n’hésitez pas à demander conseil sur sepia-investissement.fr.

Imaginez une entreprise de logistique, appelons-la « SpeedyLog », qui louait l’un des entrepôts cédés. Le bâtiment, bien que fonctionnel, ne permettait plus d’accueillir des systèmes de tri automatisés de dernière génération. En vendant ce bien à un acteur local qui n’a pas les mêmes besoins technologiques, ActivImmo réalise un profit immédiat. L’argent récupéré est ensuite orienté vers l’achat d’un hub ultra-moderne en périphérie de Berlin ou de Madrid, loué à un géant du e-commerce pour une durée de 10 ans. C’est exactement ce type de mouvement stratégique qui a été opéré au T4 2025. 🚛

Cette agilité permet également de renforcer la qualité locative du fonds. Les arbitrages visent souvent des zones où la pression locative pourrait s’essouffler à long terme, au profit de territoires où l’offre de foncier logistique est quasi nulle. En 2026, la rareté du mètre carré logistique est le principal moteur de la hausse des loyers. ActivImmo utilise donc ses cessions comme un levier pour repositionner son curseur sur les emplacements les plus stratégiques d’Europe. Cette gestion dynamique est un argument de poids pour ceux qui cherchent un investissement immobilier qui ne se contente pas d’être passif. 🌍

Enfin, il est crucial de noter que cette politique d’arbitrage contribue à la baisse de la vacance structurelle. En se séparant des actifs présentant des risques de relocation plus élevés, la SCPI améliore mécaniquement son taux d’occupation financier. C’est un cercle vertueux : on vend le moins performant pour acheter le plus prometteur, tout en gratifiant les associés au passage. Les experts de sepia-investissement.fr soulignent régulièrement que la qualité d’une société de gestion se juge autant à sa capacité de vendre qu’à celle d’acheter. ActivImmo vient d’en faire une démonstration magistrale. ✅

Performance opérationnelle et gestion locative dans le secteur de la logistique européenne

La performance d’une SCPI ne se lit pas seulement dans son bilan financier, mais aussi et surtout dans la réalité de ses entrepôts. Au 31 décembre 2025, ActivImmo affiche un taux d’occupation financier (TOF) solide de 92,8 %. Ce chiffre témoigne de la résilience du secteur logistique malgré les fluctuations de la consommation globale. Avec 372 locataires et 463 baux actifs, la granularité du portefeuille est impressionnante. Aucun locataire ne représente une part prépondérante du risque, ce qui sécurise les flux de revenus mensuels indispensables au versement des dividendes. 📦

La durée résiduelle des baux (WALB) s’établit à 3,9 ans jusqu’à la prochaine échéance et 6,3 ans jusqu’à l’expiration finale. Cette visibilité à moyen terme est un luxe dans le monde de l’immobilier d’entreprise. Elle permet à la société de gestion Alderan de planifier ses travaux de rénovation et ses revalorisations de loyers sans précipitation. La logistique du dernier kilomètre, spécialité d’ActivImmo, bénéficie d’une demande structurellement supérieure à l’offre. En 2026, posséder un entrepôt à moins de 30 minutes d’une grande métropole européenne revient à posséder un actif stratégique dont les loyers sont quasi systématiquement indexés sur l’inflation. 🏙️

Sur le plan géographique, ActivImmo reste fortement ancrée en France (78,1 % du patrimoine), mais son ADN devient de plus en plus européen. L’Italie, l’Espagne et l’Allemagne figurent en bonne place dans les cibles d’investissement. Cette diversification permet de capter des cycles de croissance différents. Par exemple, alors que le marché français consolide ses positions, le marché espagnol peut offrir des rendements plus élevés grâce à l’essor spectaculaire du e-commerce dans la péninsule ibérique. Pour explorer les bénéfices de la diversification géographique, les simulateurs de sepia-investissement.fr sont des outils précieux pour simuler l’impact fiscal de ces revenus étrangers.

La gestion locative de proximité est l’une des clés du succès. Au T4 2025, les loyers encaissés ont atteint 20,9 millions d’euros. Ce succès opérationnel repose sur une équipe dédiée qui entretient une relation constante avec les locataires. En comprenant les besoins de croissance d’un transporteur ou d’un logisticien, Alderan peut lui proposer des extensions de surface ou des améliorations techniques en échange d’un allongement de la durée ferme du bail. C’est une stratégie « gagnant-gagnant » qui réduit le risque de vacance et stabilise le rendement sur le long terme. 🤝

L’aspect ISR (Investissement Socialement Responsable) prend également une place prépondérante dans la gestion opérationnelle. En 2026, un bâtiment qui n’est pas « vert » risque de subir une décote importante. ActivImmo l’a bien compris et multiplie les initiatives : installation de panneaux photovoltaïques sur les toitures des entrepôts, mise en place de bornes de recharge pour les flottes de véhicules électriques et optimisation de l’isolation thermique. Ces investissements, s’ils ont un coût initial, garantissent la valeur de revente future du patrimoine et attirent des locataires de premier rang soucieux de leur propre bilan carbone. 🌿

Pour finir, il est important de noter le potentiel locatif latent. Les surfaces vacantes représentent un revenu potentiel de 6,1 millions d’euros par an. En 2026, l’objectif d’Alderan est de transformer cette vacance en baux productifs. Chaque nouveau mètre carré loué viendra directement augmenter le résultat distribuable. C’est un levier de croissance interne puissant qui ne nécessite pas d’augmentation de capital. Pour les associés, c’est la promesse d’une amélioration continue de la performance sans prise de risque supplémentaire. Pour un conseil sur la manière d’intégrer ce type d’actif dans votre épargne, contactez un expert via sepia-investissement.fr. 🎯

Analyse du rendement 2025 et de la politique de distribution des dividendes

Le moment est venu de décortiquer ce que chaque associé a réellement perçu sur son compte bancaire en 2025. La performance globale de la SCPI ActivImmo pour l’année s’établit à un taux de distribution de 5,49 %. Ce chiffre est remarquable de précision, puisqu’il colle quasiment à l’objectif initial de 5,50 % annoncé par la gestion en début d’exercice. Dans un paysage financier où de nombreux placements ont souffert de la volatilité, ActivImmo délivre une performance stable, robuste et prévisible. 📊

Au titre du quatrième trimestre 2025, la distribution brute a été fixée à 8,80 € par part. Ce versement se décompose en deux sources distinctes : 7,74 € issus des revenus locatifs courants et 1,06 € issus des plus-values réalisées lors des arbitrages réussis évoqués précédemment. Cette mixité des revenus est une caractéristique forte d’ActivImmo : elle permet de maintenir un rendement élevé même si l’activité locative devait connaître un léger ralentissement. Sur l’ensemble de l’année 2025, ce sont pas moins de 33,48 € qui ont été distribués par part. 💰

Le tableau ci-dessous résume les indicateurs clés de la performance pour l’année 2025, permettant de visualiser la solidité du véhicule au regard de ses objectifs :

Indicateur Financier 📉	Performance 2025 📋	Objectif / État 💡
Taux de Distribution (TD) 📈	5,49 %	Conforme (Objectif 5,50 %) ✅
Distribution totale annuelle 💰	33,48 € / part	En hausse constante 🚀
Prix de souscription 🏢	610,00 €	Stable et maintenu ✨
Plus-values distribuées (T4) 💎	1,06 € / part	Bonus de gestion active 🎁
Taux d’endettement (LTV) 🛡️	0,79 %	Sécurité maximale 🔒

Cette politique de distribution est soutenue par une gestion rigoureuse des réserves et une anticipation des flux futurs. Pour l’épargnant, percevoir des revenus trimestriels est un atout majeur, que ce soit pour compléter une retraite ou pour réinvestir ces sommes dans d’autres supports. À ce titre, de nombreux investisseurs choisissent d’utiliser les simulateurs de sepia-investissement.fr pour optimiser le réinvestissement de leurs dividendes et bénéficier de l’effet des intérêts composés sur le long terme. 🔄

La fiscalité est également un point d’attention crucial en 2026. Une partie croissante des revenus d’ActivImmo provenant de l’étranger (Allemagne, Espagne, Italie), les associés bénéficient de conventions fiscales internationales qui permettent souvent d’atténuer la pression fiscale globale par rapport à des revenus 100 % français. C’est un avantage souvent méconnu mais déterminant pour le rendement net final. Pour une étude personnalisée de votre situation fiscale face aux revenus de SCPI, les conseillers de sepia-investissement.fr sont à votre disposition pour un accompagnement sur mesure.

En conclusion de cette analyse financière, ActivImmo prouve qu’elle n’est pas seulement un produit de croissance, mais un véritable socle de rendement. La constance de la distribution, couplée à la stabilité du prix de la part, offre un couple rendement/risque particulièrement attractif. En 2026, dans un monde où l’incertitude reste la seule constante, s’appuyer sur des flux locatifs issus de la colonne vertébrale de l’économie (la logistique) semble être l’une des stratégies les plus sages pour tout investisseur avisé. 🏆

Orientations stratégiques pour 2026 et développement durable du patrimoine immobilier

L’année 2026 s’ouvre sur des perspectives enthousiasmantes pour la SCPI ActivImmo. La direction prise par Alderan est claire : passer d’une phase de croissance de masse à une phase d’excellence technologique et environnementale. Le pipeline de 40,6 millions d’euros d’investissements déjà identifiés montre que la SCPI n’a pas l’intention de rester sur la touche. Ces nouveaux actifs seront choisis selon des critères drastiques, privilégiant les entrepôts « Logistics 5.0 » capables d’intégrer nativement l’intelligence artificielle et la robotisation des flux. 🤖

Le renouvellement partiel du Conseil de surveillance au printemps 2026 sera un moment fort de la vie sociale du fonds. Les associés sont invités à s’impliquer davantage dans la gouvernance, apportant de nouvelles expertises en matière de transition énergétique ou de droit immobilier européen. Une gouvernance transparente est la garantie que les intérêts des épargnants restent au centre de chaque décision d’investissement. Pour ceux qui souhaitent comprendre les rouages du pouvoir au sein d’une SCPI, les guides pédagogiques de sepia-investissement.fr offrent une mine d’informations précieuses. 🏛️

Le développement durable n’est plus une option, c’est le nouveau standard du patrimoine immobilier performant. En 2026, ActivImmo intensifie son programme de labellisation ISR. L’objectif est simple : faire en sorte que chaque mètre carré logistique consomme moins d’énergie qu’il n’en produit. Le déploiement massif de centrales solaires en toiture ne sert pas seulement la planète ; c’est aussi une source de revenus complémentaires potentiels pour la SCPI via la revente d’électricité. C’est l’immobilier de demain qui se construit aujourd’hui. ☀️

L’Europe reste le terrain de jeu privilégié pour la diversification de 2026. L’expansion vers des marchés comme la Pologne ou le Portugal est à l’étude, ces pays offrant des infrastructures logistiques modernes et des rendements encore très compétitifs. En répartissant son investissement immobilier sur l’ensemble de la zone euro, ActivImmo réduit sa dépendance à la conjoncture française et optimise sa performance globale. La logistique ne connaît pas de frontières, et votre épargne non plus. 🇪🇺

Enfin, la transformation digitale du secteur logistique offre des opportunités de croissance organique. Les entrepôts deviennent des hubs intelligents où la donnée circule aussi vite que les colis. En investissant dans des bâtiments dotés d’une connectivité 5G haute performance, ActivImmo s’assure de séduire les locataires les plus innovants de 2026. Un bâtiment connecté est un bâtiment qui ne subit pas l’obsolescence. Pour être accompagné dans cette lecture technologique du marché de la pierre-papier, faites appel aux experts de sepia-investissement.fr.

En résumé, ActivImmo aborde 2026 avec une structure saine, une stratégie d’arbitrage éprouvée et une vision claire de l’avenir. Pour les associés actuels, c’est une invitation à la sérénité. Pour les futurs investisseurs, c’est le moment idéal pour se positionner sur un véhicule thématique qui a su démontrer sa résilience et sa capacité à générer de la valeur, trimestre après trimestre. La logistique reste, plus que jamais, l’actif incontournable de la décennie. 🚀🌟

Il est important de préciser qu’un investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Le rendement n’est jamais garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour ces raisons, il est essentiel de prendre rendez-vous avec un conseiller financier avant tout investissement afin de valider l’adéquation de ce placement avec votre profil de risque et vos objectifs patrimoniaux.

Prendre un RDV avec un conseiller