Le paysage de la pierre-papier française s’enrichit d’une nouvelle dynamique avec la publication du premier bulletin trimestriel de la SCPI Epsicap Explore. Lancée officiellement à la fin du mois d’octobre 2025 par la société de gestion Epsicap Reim, cette solution d’investissement immobilier affiche déjà des indicateurs de performance qui captent l’attention des observateurs du marché en ce début d’année 2026. Avec une capitalisation franchissant la barre des 30 millions d’euros dès ses premiers mois d’existence, le fonds démontre une capacité de collecte et d’exécution rapide, s’appuyant sur une stratégie de diversification européenne ambitieuse et un modèle innovant sans frais de souscription. 🚀

Ce document de référence pour le 4ème trimestre 2025 marque une étape fondatrice pour les 637 associés qui ont rejoint l’aventure. Entre acquisitions stratégiques au Royaume-Uni et en Pologne, et une distribution de dividendes qui débute sur les chapeaux de roues, l’équipe de gestion dessine les contours d’un patrimoine immobilier résilient et performant. Ce rapport financier n’est pas seulement une compilation de chiffres, c’est le témoignage d’une montée en puissance opérationnelle visant à offrir un rendement cible de 6,5 % à ses porteurs de parts, dans un contexte de marché immobilier européen riche en opportunités. 📈

L’essor fulgurant de la SCPI Epsicap Explore et la révolution du zéro frais

Le lancement d’une nouvelle SCPI est toujours un moment charnière dans le secteur de la gestion de patrimoine, mais celui d’Epsicap Explore semble avoir bénéficié d’un alignement de planètes particulièrement favorable en cette fin d’année 2025. La collecte nette réalisée sur le seul quatrième trimestre s’élève à 13,4 millions d’euros, une performance remarquable pour un véhicule qui vient à peine d’ouvrir ses portes au grand public. Ce succès s’explique en grande partie par la confiance accordée par les « Associés Fondateurs », qui avaient déjà injecté 20 millions d’euros au préalable. 🤝

Parmi eux, l’équipe de gestion elle-même a investi plus d’un million d’euros, un signal fort d’alignement d’intérêts avec les futurs épargnants. Imaginez un investisseur comme Marc, cadre supérieur cherchant à diversifier ses actifs sans subir les frais d’entrée traditionnels qui pèsent souvent sur la rentabilité immédiate. En choisissant une structure « zéro frais de souscription », Marc voit l’intégralité de son capital travailler dès le premier jour. C’est précisément ce levier qui a permis à la capitalisation d’atteindre 30,2 millions d’euros au 31 décembre 2025. 💰

Le nombre de parts en circulation s’établit désormais à 120 801, au prix unitaire de 250 euros. Pour ceux qui souhaitent évaluer l’impact d’un tel investissement sur leur propre portefeuille, il est pertinent d’utiliser des outils de simulation précis. Pour accéder aux simulateurs SCPI, les plateformes spécialisées offrent des perspectives détaillées sur les projections de revenus futurs. Cette approche moderne de l’épargne immobilière attire une nouvelle génération d’investisseurs soucieux de leur performance globale dès la souscription. 💻

La dynamique de souscription ne faiblit pas, portée par une communication transparente et des résultats tangibles. La structure de l’actionnariat, composée de plus de 600 associés, montre une granularité saine, évitant une trop forte concentration du capital. Cette base solide permet à la société de gestion de disposer des fonds nécessaires pour saisir des opportunités « midcaps », c’est-à-dire des actifs dont la valeur se situe entre 10 et 20 millions d’euros. 🎯

Ce segment de marché est souvent délaissé par les très gros fonds institutionnels, laissant le champ libre à des structures agiles comme Epsicap Explore pour négocier des conditions d’achat avantageuses. L’analyse de ce rapport trimestriel confirme cette volonté d’occuper un créneau spécifique et rentable. Le déploiement du capital ne se fait pas au hasard ; chaque euro collecté est rapidement fléché vers des actifs générateurs de revenus, évitant ainsi le « cash drag » qui pénalise souvent les fonds en phase de démarrage. 🌍

En 2026, la stratégie restera fidèle à cette agilité, en privilégiant des dossiers où la valeur ajoutée peut être extraite rapidement. Le succès de cette phase de lancement repose également sur une offre accessible, permettant à de nouveaux épargnants de mettre un pied dans l’immobilier professionnel avec un ticket d’entrée modéré. Cette démocratisation est l’un des piliers de la philosophie d’Epsicap Reim, qui cherche à rendre l’investissement institutionnel accessible au plus grand nombre. 🌟

Une réactivité exemplaire au service des épargnants

La transparence est au cœur du bulletin trimestriel de ce 4ème trimestre 2025. Les épargnants peuvent y lire en détail comment leur argent a été utilisé pour constituer les premières briques du patrimoine. Contrairement à d’autres structures qui peuvent mettre plusieurs mois à investir leur collecte, Epsicap Explore a fait preuve d’une réactivité exemplaire. Cette vélocité est cruciale pour maintenir un niveau de performance élevé, surtout dans un environnement où les opportunités de qualité partent vite. ⏱️

Dans un marché où la concurrence est rude, se différencier par l’absence de frais de souscription est un argument massue. Cela oblige toutefois la société de gestion à être d’autant plus rigoureuse sur ses frais de gestion et sur la qualité de son sourcing. Chaque actif doit être une pépite capable de générer un flux de trésorerie immédiat. Pour les investisseurs, cette approche modifie la donne : on ne regarde plus la SCPI comme un placement de très long terme nécessaire pour amortir les frais, mais comme un outil dynamique de rendement. 📊

Pour approfondir ces concepts et comprendre comment cette SCPI se situe par rapport à la concurrence, il est utile de consulter les rendements des SCPI de 2025. Cette comparaison permet de mettre en lumière l’avantage compétitif d’Epsicap Explore dans le paysage actuel. L’absence de frais d’entrée permet mécaniquement d’augmenter le taux de rendement interne (TRI) sur la durée de détention, un point crucial pour optimiser sa stratégie patrimoniale. 💎

Stratégie d’acquisition européenne : les pépites du Royaume-Uni et de Pologne

Le patrimoine de la SCPI Epsicap Explore s’est structuré autour de trois acquisitions majeures au cours de ce trimestre, totalisant environ 27,8 millions d’euros d’investissement. Ce choix géographique n’est pas le fruit du hasard : il reflète une volonté de capter des cycles immobiliers différents et des rendements plus attractifs que ceux que l’on trouve actuellement sur le marché hexagonal. Le rendement moyen à l’acquisition, affiché à 8,7 %, témoigne de la capacité du gestionnaire à dénicher des actifs à forte valeur ajoutée. 🇬🇧 🇵🇱

La première pierre de cet édifice international se situe à Preston, au Royaume-Uni. Il s’agit d’un hôtel Premier Inn de 140 chambres, acquis pour 11,3 millions d’euros. Le secteur de l’hôtellerie économique outre-Manche offre une résilience éprouvée, avec des baux souvent très longs et indexés. Ce type d’actif apporte une stabilité bienvenue au portefeuille, garantissant des flux de revenus prévisibles sur le long terme. C’est le type d’actif « fond de cuve » qui rassure les investisseurs prudents. 🏨

À Poznań, en Pologne, la SCPI a mis la main sur une plateforme logistique pour 12,7 millions d’euros. Ce bâtiment, certifié BREEAM Excellent, répond aux standards environnementaux les plus exigeants de 2026. La logistique polonaise bénéficie de la position centrale du pays en Europe et de la croissance continue du e-commerce, offrant ainsi des perspectives de revalorisation à long terme. La qualité de la construction assure une pérennité locative forte auprès d’acteurs internationaux. 📦

La troisième acquisition, plus modeste mais tout aussi stratégique, concerne une participation de 50 % dans un local d’activité situé à Aberdeen, en Écosse, pour un montant de 3,8 millions d’euros. Cette opération a été réalisée via un co-investissement avec la SCPI Epsicap Nano, démontrant les synergies possibles au sein de la gamme gérée par Epsicap Reim. Ce bâtiment est entièrement loué à un acteur industriel solide, garantissant des revenus immédiats et une diversification sectorielle accrue. 🏢

Le choix de ces localisations permet également de bénéficier de la diversification monétaire, notamment avec la Livre Sterling, tout en restant sur des marchés matures et transparents. Pour un investisseur, posséder une fraction d’un hôtel anglais et d’un entrepôt polonais via une seule ligne de portefeuille est un luxe désormais accessible. Cela permet de diluer les risques locatifs et géographiques de manière optimale. Pour toute question sur la structuration de votre épargne internationale, n’hésitez pas à solliciter un conseil et accompagnement personnalisé. 🙋‍♂️

La gestion de ces actifs à distance requiert une expertise pointue. Epsicap Reim prouve ici sa capacité à naviguer hors des frontières françaises pour aller chercher la rentabilité là où elle se trouve. En 2026, la quête de rendement passe inévitablement par une ouverture européenne, et Epsicap Explore semble avoir pris une longueur d’avance en ciblant des zones à fort potentiel de croissance économique. 🌍✨

Détail du portefeuille immobilier au 31/12/2025

La clarté des données est essentielle pour instaurer une relation de confiance. Voici le récapitulatif des actifs qui composent aujourd’hui le socle de la SCPI. Ces points clés illustrent la diversité sectorielle et géographique recherchée par l’équipe de gestion pour sécuriser les revenus des associés. 📊

Type d’actif 🏢	Localisation 🌍	Surface (m²) 📏	Rendement Achat 💰
Hôtellerie (Premier Inn) 🏨	Preston, UK 🇬🇧	N/A	~7,5% 📈
Logistique (BREEAM) 📦	Poznań, PL 🇵🇱	15 000 m²	~8,9% 🚀
Local d’activité (50%) 🏭	Aberdeen, UK 🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿	3 500 m²	~9,2% 🔥

Ce tableau montre clairement que le rendement moyen pondéré est largement supérieur à l’objectif de distribution, ce qui permet de couvrir les frais de fonctionnement tout en offrant une marge de sécurité confortable. La logistique, en particulier, affiche des performances robustes, confirmant que ce secteur reste un moteur de croissance incontournable en 2026. 🚚

Analyse de la performance financière et distribution des dividendes

La question qui brûle les lèvres de chaque associé concerne le rendement effectif de son placement. Pour ce premier trimestre opérationnel, Epsicap Explore n’a pas déçu les attentes, bien au contraire. La SCPI a annoncé le versement d’un premier acompte sur dividende de 1,46 € par part. Ce montant, brut de fiscalité étrangère, est en parfaite adéquation avec l’objectif annuel de 6,5 %. Pour un investisseur ayant acquis ses parts au prix de 250 €, ce début de distribution est un signal de santé financière très positif. 💸

Au-delà du dividende, la valeur de reconstitution est un indicateur fondamental de la solidité du fonds. Au 31 décembre 2025, elle a été établie à 257,78 € par l’expert indépendant BNP Paribas Valuation. Cela signifie que le prix de souscription de 250 € affiche une décote de 3,02 %. En d’autres termes, les nouveaux entrants achètent la part moins cher que la valeur réelle des actifs nets qui la composent. C’est une excellente nouvelle, car cela suggère un potentiel de revalorisation du prix de la part à l’avenir. 💎

La gestion financière se veut prudente et équilibrée. Le ratio d’endettement (LTV) est maintenu à un niveau très bas de 8,6 %. Ce faible levier est principalement dû au financement temporaire de la TVA sur l’acquisition polonaise. Cette retenue en matière de dette offre une marge de manœuvre considérable pour de futures opportunités, tout en protégeant le fonds contre d’éventuelles remontées brutales des taux d’intérêt. Pour optimiser votre propre gestion de patrimoine, il est crucial de comprendre comment ces ratios impactent la sécurité de votre capital. 🛡️

Les dividendes versés par Epsicap Explore bénéficient également de la fiscalité avantageuse des revenus de source étrangère. Comme les actifs sont situés hors de France, les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) ne s’appliquent pas de la même manière, et un crédit d’impôt peut être accordé selon les conventions fiscales en vigueur. Cela booste mécaniquement le rendement net dans la poche de l’épargnant par rapport à une SCPI 100 % française. Pour toute analyse fiscale poussée, solliciter un conseil et accompagnement est souvent la meilleure stratégie. 🌍

Le rapport trimestriel met également en avant une collecte saine qui permet de financer les investissements sans recours excessif au crédit bancaire dans un premier temps. Cette stratégie « equity first » est rassurante dans un contexte de taux volatils. Elle permet de construire un socle d’actifs non grevés de dettes lourdes, ce qui renforce la résilience globale du fonds face aux cycles économiques. La performance d’aujourd’hui prépare ainsi la solidité de demain. 🔋

Enfin, la régularité des acomptes mensuels est un atout majeur pour les investisseurs cherchant des revenus complémentaires pour leur retraite ou pour financer des projets de vie. La SCPI s’affirme comme une véritable machine à produire du flux de trésorerie, tout en conservant une vision patrimoniale de long terme. La combinaison entre rendement élevé et décote à l’achat fait d’Epsicap Explore l’une des opportunités les plus scrutées de ce début d’année 2026. 🌟

La valeur de reconstitution : un gage de sécurité

Pourquoi la valeur de reconstitution est-elle si importante ? Elle représente la somme qu’il faudrait débourser pour racheter l’intégralité du patrimoine immobilier (frais inclus). Le fait qu’elle soit supérieure au prix d’achat actuel signifie que l’investisseur réalise une « bonne affaire » dès le départ. C’est un coussin de sécurité qui protège contre d’éventuelles baisses de prix sur le marché immobilier. 📉

• 💰 Prix de souscription : 250 €
• 💎 Valeur de reconstitution : 257,78 €
• 📉 Décote immédiate : 3,02 %
• 🏢 Expertise réalisée par BNP Paribas Valuation

Cette expertise indépendante garantit la sincérité des chiffres présentés dans le rapport trimestriel. Pour les associés, c’est la preuve que la stratégie d’Epsicap Reim porte ses fruits : acheter des actifs à des prix attractifs grâce à un réseau de sourcing performant en Europe. Cette rigueur dans l’évaluation est la pierre angulaire d’une SCPI de qualité. 🧐

Gestion locative et excellence opérationnelle : les clés du TOF

Posséder des murs est une chose, les gérer en est une autre. Au 31 décembre 2025, la SCPI Epsicap Explore affiche un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 98,36 % et un Taux d’Occupation Physique (TOP) de 99 %. Ces chiffres frôlent la perfection et témoignent d’une sélection rigoureuse des locataires lors des phases d’acquisition. Sur les 18 580 m² que compte déjà le patrimoine, la quasi-totalité est louée à des entreprises de premier plan, assurant ainsi la pérennité des loyers. 🤝

La gestion locative est le moteur invisible de la SCPI. Elle implique une relation de proximité avec les locataires pour anticiper les départs, négocier les renouvellements de baux et s’assurer du paiement ponctuel des loyers. Dans le cas de l’hôtel Premier Inn à Preston, le bail est de type « triple net », ce qui signifie que la quasi-totalité des charges (entretien, assurance, taxes) incombe au locataire. Pour la SCPI, c’est une garantie de revenus nets de frais de gestion technique. 🏦

L’excellence opérationnelle passe aussi par la prise en compte des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). L’acquisition de Poznań en est l’exemple parfait avec sa certification BREEAM Excellent. En 2026, un bâtiment « vert » est un bâtiment qui conserve sa valeur. Il attire des locataires de meilleure qualité et réduit les risques d’obsolescence réglementaire. Cette vision durable est au cœur des perspectives de développement du fonds. 🌱

La petite vacance résiduelle constatée à Preston est vue par la société de gestion comme une opportunité plutôt que comme un problème. Dans un marché de bureaux bien orienté, libérer un plateau peut permettre de renégocier un bail à un niveau de loyer supérieur, reflétant l’inflation et la demande locale. Cette gestion active du « turnover » locatif est indispensable pour faire croître les revenus du fonds au fil du temps. Les associés sont informés en temps réel de l’avancée de ces commercialisations. 📈

Pour un investisseur, un TOF élevé est le signe que le gestionnaire ne s’est pas trompé dans son sourcing. Des actifs bien placés et adaptés aux besoins des entreprises trouvent toujours preneurs. C’est là que réside la véritable valeur de la gestion de patrimoine immobilier : transformer des briques en un flux financier régulier et sécurisé. Pour ceux qui envisagent de renforcer leur position, il peut être judicieux d’utiliser les outils d’aide à la décision disponibles sur le marché. 💰

Le pilotage des actifs à l’étranger nécessite des relais locaux efficaces. Epsicap Reim s’appuie sur des partenaires de gestion spécialisés dans chaque pays pour assurer une maintenance optimale des bâtiments. Une plateforme logistique demande un suivi technique précis pour conserver ses certifications environnementales et sa performance énergétique. Cette rigueur se traduit directement dans la satisfaction des locataires et, par extension, dans la sérénité des épargnants. 🌟

L’importance des critères ESG en 2026

La durabilité n’est plus une option, c’est une nécessité économique. La SCPI Epsicap Explore intègre ces enjeux dès la phase d’audit (due diligence). Un actif qui consomme peu d’énergie est un actif dont les charges sont maîtrisées, ce qui facilite la location. En ciblant des actifs certifiés, le fonds se prémunit contre la « taxe carbone » immobilière qui devient de plus en plus prégnante en Europe. 🌱

• 🏢 Certification BREEAM Excellent pour l’actif de Poznań
• ⚡ Maîtrise des consommations énergétiques
• 🌳 Amélioration continue de l’empreinte carbone du patrimoine
• 🤝 Dialogue permanent avec les locataires sur les enjeux climatiques

Cette approche responsable est également un argument fort pour attirer les investisseurs institutionnels et les épargnants soucieux de l’impact de leur argent. En 2026, la performance financière et la performance extra-financière sont deux faces d’une même pièce. Epsicap Explore l’a bien compris et en fait un pilier de sa communication dans ce rapport trimestriel. 🌍✨

Perspectives 2026 : Vers une expansion européenne maîtrisée

L’année 2026 s’ouvre avec des ambitions claires pour la SCPI Epsicap Explore. Forte de ses premiers succès, la société de gestion entend poursuivre la construction de son patrimoine en explorant de nouveaux marchés européens. L’Allemagne, l’Espagne ou les pays nordiques pourraient entrer dans le radar du fonds, toujours avec cette cible privilégiée des actifs « midcaps ». La taille de ces cibles permet de maintenir une agilité que les géants du secteur perdent parfois, tout en offrant une diversification géographique optimale. 🚀

L’objectif de distribution de 6,5 % reste le cap pour l’année à venir. Avec un « pipeline » d’acquisitions déjà bien rempli, la société de gestion est confiante dans sa capacité à investir la collecte future sans dégrader la performance globale. Le ratio d’endettement très bas laisse également la porte ouverte à l’utilisation du levier de crédit si des opportunités d’achat exceptionnelles se présentent, permettant ainsi de doper le rendement global grâce à l’effet de levier. 🏦

Pour les investisseurs, Epsicap Explore représente une nouvelle génération de SCPI, plus transparente, plus directe et résolument tournée vers l’international. Le modèle sans frais de souscription séduit une clientèle de plus en plus éduquée financièrement, qui cherche à maximiser son capital dès le départ. Pour rester au courant des prochaines étapes de ce développement, il est recommandé de suivre les actualités régulières sur le secteur de la pierre-papier. 📖

Enfin, l’accent mis sur la durabilité et l’adaptation des bâtiments aux nouveaux usages (télétravail, logistique urbaine, hôtellerie de loisir) restera le fil conducteur de la stratégie d’investissement. Dans un monde en mutation, la résilience du patrimoine immobilier dépend de sa capacité à évoluer avec son temps. Epsicap Explore semble avoir intégré ces paradigmes dès sa conception, offrant ainsi une solution d’épargne robuste pour les années 2026 et au-delà. 🔋

La montée en puissance du fonds devrait également permettre d’améliorer encore la liquidité des parts. Plus la capitalisation est importante, plus les échanges sur le marché secondaire (même s’ils sont ici simplifiés par le modèle sans frais) gagnent en fluidité. Les associés actuels peuvent donc envisager l’avenir avec optimisme, portés par une équipe de gestion qui a déjà prouvé son efficacité en seulement quelques mois d’existence. 🌟

Pour toute question sur la manière d’intégrer ce fonds dans votre stratégie globale, un conseil et accompagnement professionnel sera toujours votre meilleur atout. L’aventure ne fait que commencer, et ce rapport trimestriel du 4ème trimestre 2025 n’est que le premier chapitre d’une longue et fructueuse série pour les associés d’Epsicap Explore. 🌍✨

Résumé des indicateurs clés à surveiller

Pour conclure cette analyse détaillée, voici les points de vigilance et les indicateurs de succès que chaque associé doit garder à l’esprit pour les prochains mois. La performance d’une SCPI se juge sur la durée, mais les fondations posées ici sont extrêmement solides. 🏗️

• 📈 Maintien du TOF au-dessus de 95%
• 💰 Confirmation de l’objectif de 6,5% de distribution
• 🌍 Nouvelles acquisitions dans des zones géographiques diversifiées
• 🛡️ Gestion prudente du levier financier (LTV)
• 🌱 Poursuite de la labellisation ISR ou certifications équivalentes

L’agilité d’Epsicap Reim, combinée à une vision claire des marchés européens, place la SCPI Epsicap Explore dans le peloton de tête des véhicules à suivre en 2026. La révolution du « zéro frais » est en marche, et elle semble tenir toutes ses promesses. 🚀

Il est important de prendre RDV avec un conseiller financier avant tout investissement afin de s’assurer que le produit correspond à votre profil de risque et à vos objectifs de long terme.

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