Alors que les brumes de l’hiver 2026 s’installent sur les places financières, les premiers bilans annuels de l’année 2025 commencent à affluer, dessinant un paysage de l’investissement immobilier collectif particulièrement dynamique. L’année écoulée a marqué un tournant significatif pour les épargnants ayant choisi la pierre-papier, avec des performances qui, pour certains véhicules, ont largement dépassé les prévisions initiales. Dans un contexte économique où la quête de revenus stables reste une priorité absolue, les SCPI ont su démontrer leur agilité en captant des opportunités sur des marchés européens en pleine mutation. Les gestionnaires de renom, tels que Corum, Arkéa REIM ou encore Mata Capital, ont été les premiers à lever le voile sur leurs résultats, révélant des taux de distribution qui bousculent les hiérarchies établies. Cette période de publication est cruciale car elle permet d’évaluer la pertinence des stratégies d’acquisition déployées durant les douze derniers mois et d’anticiper les tendances qui structureront le patrimoine des Français pour les années à venir.

Le marché a entamé l’année 2025 sous des auspices prometteurs, confirmant la résilience de l’investissement immobilier face aux fluctuations des marchés financiers traditionnels. Dès les premiers mois de l’année, les indicateurs pointaient vers une stabilisation des valeurs vénales, permettant aux sociétés de gestion de déployer leurs capitaux avec une précision accrue. Au cours de la période allant de janvier à septembre 2025, les fonds ont servi un rendement moyen de 3,5 %, un chiffre qui laissait déjà présager une performance annuelle solide pour les véhicules les plus agiles. Cette dynamique s’explique en grande partie par une sélection rigoureuse des actifs, où la qualité de l’emplacement et la solvabilité des locataires ont été les maîtres-mots des directions d’investissement. Les stratégies de gestion prudentes, privilégiant la constitution de réserves, garantissent désormais la pérennité des dividendes pour les années futures.

Le renouveau des SCPI : une analyse des performances globales en 2025

Le marché de la pierre-papier a vécu une véritable métamorphose tout au long de l’année 2025. Après une période de turbulences liée aux ajustements des taux d’intérêt, les gestionnaires ont repris la main avec une vigueur impressionnante. On ne parle plus seulement de distribuer des loyers, mais de piloter de véritables paquebots financiers capables de naviguer entre les opportunités européennes et les besoins locaux. L’évolution marché immobilier a favorisé les acteurs capables d’acheter « cash » ou avec un effet de levier très maîtrisé. Cette année 2025 a vu l’émergence de la Performance Globale Annuelle (PGA), un indicateur devenu indispensable pour juger de la santé réelle d’un fonds, en intégrant à la fois le dividende versé et l’évolution de la valeur des parts.

L’observation des flux financiers montre que les épargnants n’ont pas boudé leur plaisir, injectant des capitaux frais dans des structures capables de transformer la volatilité en opportunité. Pour comprendre l’ampleur de ce phénomène, il convient d’analyser la manière dont les gestionnaires ont arbitré leurs portefeuilles. La gestion immobilière moderne ne se contente plus de percevoir des loyers ; elle optimise chaque mètre carré, renégocie les baux avec une vision de long terme et n’hésite pas à se séparer des actifs dont le potentiel de valorisation est épuisé. Cette gestion active a permis de maintenir une performance financière de haut vol, même dans des secteurs que certains jugeaient en difficulté, comme les bureaux de centre-ville, qui ont su se réinventer pour répondre aux nouvelles normes environnementales et aux exigences du télétravail hybride.

L’année 2025 a également été marquée par une transparence accrue de la part des sociétés de gestion. Dès le début de l’exercice 2026, les publications se sont succédé, offrant un aperçu précieux du dynamisme du marché. Cette célérité dans la communication est un signe de santé manifeste : les gestionnaires qui publient tôt sont souvent ceux qui disposent des meilleurs chiffres. Cela renforce la confiance des porteurs de parts, qui voient en la SCPI un rempart efficace contre l’érosion monétaire. Pour ceux qui souhaitent approfondir cette analyse et comparer les différentes options du marché, il est possible de consulter les experts de sepia-investissement.fr pour un conseil et l’accompagnement personnalisé dans la construction de leur portefeuille.

Enfin, l’analyse sectorielle révèle des disparités intéressantes. Si le bureau « prime » conserve ses lettres de noblesse, c’est l’immobilier thématique qui a véritablement tiré son épingle du jeu en 2025. La santé, l’éducation et la logistique de dernier kilomètre ont affiché des taux d’occupation financiers proches de 100 %, garantissant une distribution de rendement régulière et sans accroc. Cette spécialisation permet aux investisseurs de diversifier leur immobilier locatif non seulement géographiquement, mais aussi par usage, réduisant ainsi le risque global de leur stratégie patrimoniale. Les tendances 2025 montrent que la réactivité est devenue le premier critère de performance, loin devant la simple taille du parc immobilier. Certains acteurs comme Wemo One et sa capitalisation croissante illustrent parfaitement cette nouvelle ère de croissance maîtrisée.

L’impact des taux d’intérêt sur la stratégie d’acquisition

Le pilotage des acquisitions en 2025 a été intimement lié à l’évolution des conditions de financement. Les gestionnaires ont dû jongler avec un coût de la dette fluctuant, ce qui a favorisé les fonds disposant d’une forte réserve de liquidités ou d’un faible endettement. Ces structures ont pu négocier des prix d’achat très attractifs, souvent avec des rendements immobiliers immédiats supérieurs à 7 %. Cette capacité à saisir des opportunités « cash » a été un levier de performance majeur, car elle permet d’éviter la pression des charges financières sur le résultat distribuable aux associés.

De plus, l’effet de levier a été utilisé avec une prudence renouvelée. On a observé une tendance à la réduction du ratio Loan-to-Value (LTV) au sein des meilleurs véhicules. Cette approche conservatrice vise à protéger le patrimoine des épargnants contre un éventuel retournement du marché, tout en conservant une force de frappe suffisante pour des dossiers stratégiques. En 2025, la réussite ne se mesurait pas seulement au volume d’achat, mais à la capacité de sécuriser des baux de longue durée avec des clauses d’indexation protectrices, assurant ainsi la pérennité du rendement sur le long terme. Les rendements SCPI records de cette année sont le fruit de cette discipline de fer appliquée dès la signature de l’acte d’achat.

En regardant les chiffres, on s’aperçoit que les sociétés de gestion ont su anticiper la reprise. La collecte soutenue a permis d’investir massivement au moment où les prix étaient au plus bas. C’est ce qu’on appelle le « timing de marché », un exercice périlleux mais ô combien rémunérateur pour ceux qui ont osé investir massivement au premier semestre 2025. La gestion SCPI a ainsi prouvé sa valeur ajoutée : transformer une épargne liquide en un patrimoine tangible, capable de générer des revenus passifs indexés sur l’inflation et la croissance économique européenne.

Les champions du rendement : quand l’audace rencontre la performance immobilière

Si l’on devait retenir un nom qui a bousculé les codes en 2025, ce serait sans doute Arkéa REIM. La filiale du Crédit Mutuel Arkéa a frappé fort en publiant des résultats qui ont surpris toute la place parisienne. Momentime, sa nouvelle structure lancée fin 2024, a affiché pour sa première année pleine un Taux de Distribution stratosphérique de 9,25 %. Ce chiffre, qui semble presque irréel dans le paysage de l’immobilier locatif traditionnel, est pourtant le fruit d’une stratégie d’acquisition extrêmement agressive sur des actifs à haut rendement. Le gestionnaire a su profiter d’une fenêtre de tir exceptionnelle pour acheter des biens à des prix décotés, assurant ainsi un flux de loyers massif dès le premier jour. Cette performance hisse le véhicule au sommet du placement financier immobilier.

Ce qui rend la performance de Momentime encore plus remarquable, c’est la prudence qui l’accompagne. Arkéa REIM a en effet précisé avoir conservé un niveau de réserve équivalent à quatre mois de distribution. Cette mise en réserve est un gage de sécurité pour l’avenir : en cas de coup dur ou de vacances locatives imprévues, la SCPI dispose d’un matelas suffisant pour maintenir le versement des dividendes aux associés. Cette approche équilibrée entre performance brute et sécurité financière est la marque de fabrique des grands gestionnaires de 2025. Pour ceux qui cherchent des opportunités similaires, il est intéressant de surveiller les performances de la SCPI Sofidynamic sur Boursovie, qui suit une logique de rendement dynamique assez proche.

Transitions Europe, l’autre navire d’Arkéa REIM, n’est pas en reste. Elle affiche un Taux de Distribution de 7,6 %, un score certes inférieur à celui de 2024 (8,25 %), mais qui reste bien au-dessus de la moyenne du marché. Cependant, la vraie force de Transitions Europe en 2025 réside dans sa Performance Globale Annuelle, qui grimpe à 8,6 %. Ce différentiel s’explique par une hausse du prix de part de 1 % actée au 1er décembre 2025. Pour l’épargnant, c’est le scénario idéal : un rendement élevé doublé d’une plus-value sur le capital. Avec 490 millions d’euros collectés l’an dernier et 530 millions d’euros investis au total pour les deux véhicules, Arkéa REIM s’affirme comme le nouveau poids lourd du secteur. L’excellence opérationnelle se voit aussi chez d’autres acteurs, comme en témoigne la SCPI Alta Convictions et son record de collecte.

La réussite de ces champions s’appuie également sur une vision très claire des transitions à l’œuvre sur les marchés immobiliers. Que ce soit sur le plan environnemental, sociétal ou numérique, les actifs sélectionnés répondent aux nouveaux standards d’usage. Cette pertinence immobilière garantit une liquidité future des biens et une pérennité des revenus. En choisissant d’accompagner ces mutations, ces structures ne se contentent pas de distribuer de l’argent ; elles construisent un patrimoine résistant aux crises de demain. Les investisseurs ne s’y trompent pas, et la collecte nette de près de 600 millions d’euros sur les neuf premiers mois de 2025 en est la preuve éclatante. Pour accéder aux simulateurs SCPI et tester vos propres hypothèses de rendement, rendez-vous sur sepia-investissement.fr.

La puissance de la mise en réserve : le Report à Nouveau

Dans un marché où la volatilité peut parfois effrayer, la constitution de Report à Nouveau (RAN) est devenue un argument commercial et de gestion de premier plan. En 2025, la capacité à mettre de côté l’équivalent de plusieurs mois de loyers tout en servant des rendements SCPI proches de 9 % montre une efficacité redoutable. Ces réserves agissent comme un amortisseur, lissant la performance dans le temps et protégeant les épargnants contre les cycles immobiliers plus difficiles. C’est une stratégie qui privilégie la sérénité de l’investisseur sur le long terme.

Cette prudence se retrouve également dans le choix des locataires. Les meilleurs gestionnaires privilégient des entreprises solides, souvent leaders dans leur secteur, capables d’honorer leurs loyers même en période de ralentissement économique. La diversification européenne vient renforcer ce dispositif en répartissant le risque locatif sur plusieurs juridictions et économies. C’est cette combinaison de dynamisme dans les achats et de rigueur dans la gestion qui fait de ces nouveaux acteurs les piliers de la performance immobilière de ce début d’année 2026. L’année 2025 a prouvé que le rendement n’était pas l’ennemi de la sécurité, à condition d’avoir une gestion d’actifs de proximité et une connaissance pointue des marchés locaux.

On observe ainsi que les épargnants se tournent de plus en plus vers ces solutions pour compenser la faiblesse des placements traditionnels. Le livret A ou les fonds euros ne peuvent rivaliser avec une telle distribution, même après fiscalité. La SCPI confirme ainsi son statut de placement préféré des Français pour générer des revenus immédiats. La tendance 2025 a validé le modèle de la « pierre-papier » agile, capable de s’adapter en temps réel aux besoins des entreprises et aux attentes des épargnants en quête de sens et de rentabilité.

Corum et l’appel du large : une hégémonie confirmée sur le marché mondial

Le groupe Corum, acteur incontournable de la SCPI en France, a une nouvelle fois marqué les esprits en 2025. Avec une gamme désormais composée de quatre véhicules, la société de gestion a su maintenir un haut niveau de performance malgré une taille de fonds de plus en plus imposante. L’année 2025 a été celle de la consécration pour Corum USA, le petit dernier de la gamme lancé en 2024. Avec un rendement affiché de 7,7 %, ce véhicule a démontré la pertinence d’une incursion sur le marché immobilier outre-Atlantique, captant des opportunités de rendement que l’on ne trouve plus sur le vieux continent. Bien que le gestionnaire précise que ce taux n’est pas encore représentatif d’une performance stabilisée, il constitue un signal fort pour les investisseurs en quête de diversification mondiale.

Les navires-amiraux de la gamme ne sont pas en reste. Corum Origin, le doyen, affiche une performance financière de 6,5 %, un score supérieur à celui de 2024 (6,05 %). Cette capacité à faire progresser les dividendes après plus de dix ans d’existence est une preuve de la qualité de la gestion SCPI exercée par les équipes de Corum. De même, Corum Eurion a franchi une nouvelle étape avec un rendement de 5,73 %, contre 5,53 % l’exercice précédent. Seule Corum XL affiche un léger retrait avec 5,3 %, un chiffre qui reste néanmoins très compétitif dans le paysage actuel. Cette régularité est d’autant plus remarquable que le gestionnaire n’a procédé à aucune revalorisation de prix de part depuis 2022, préférant se concentrer sur la distribution brute. Pour comparer ces performances, vous pouvez consulter le duel entre Iroko Zen et Corum.

En termes de puissance de feu, Corum a réalisé près d’un milliard d’euros de transactions en 2025, dont 800 millions d’euros d’investissements directs. Cette activité débordante témoigne d’un marché liquide pour les acteurs qui savent se montrer sélectifs. Le groupe a su tirer profit de sa présence historique dans de nombreux pays européens pour dénicher des actifs « hors marché ». Pour l’épargnant, cette omniprésence est une garantie de mutualisation des risques. Choisir ces acteurs, c’est investir dans une stratégie d’investissement éprouvée qui a su traverser les crises sans jamais faillir à sa mission première : verser des dividendes stables et attractifs. Pour accéder aux simulateurs SCPI et projeter vos revenus, n’hésitez pas à visiter sepia-investissement.fr.

Il est intéressant de noter que la stratégie de Corum repose sur une absence quasi totale de recours à l’endettement bancaire pour certaines de ses acquisitions, préférant utiliser la force de sa collecte. En 2025, cette indépendance vis-à-vis des banques a été un atout majeur, permettant de finaliser des achats là où d’autres concurrents restaient bloqués par des conditions de prêt trop strictes. Cette solidité financière est un critère de choix essentiel pour ceux qui envisagent un investissement de long terme. La diversification mondiale agit comme un rempart contre l’inflation et permet de lisser les cycles économiques entre les différentes zones géographiques.

La diversification monétaire et géographique : un bouclier efficace

L’incursion sur le marché américain ne répond pas seulement à une quête de rendement pur ; elle s’inscrit dans une logique de protection contre l’inflation et de diversification monétaire. En détenant des actifs libellés en dollars, la SCPI offre une couche de sécurité supplémentaire à ses associés. Le marché immobilier américain, par sa profondeur et sa réactivité, permet de capter des tendances de consommation et de travail que l’on observe avec un temps de retard en Europe. Cette vision avant-gardiste est l’un des piliers de la réussite de la pierre-papier moderne en 2025.

De plus, la gestion en interne de l’ensemble de la chaîne de valeur — de l’acquisition à la gestion locative — permet une maîtrise totale des coûts. En évitant les intermédiaires, les sociétés de gestion maximisent la part du loyer qui revient finalement dans la poche de l’investisseur. Cette efficacité opérationnelle se traduit directement dans les taux de distribution, qui figurent année après année parmi les meilleurs du secteur. En 2025, cette « machine de guerre » a prouvé qu’elle n’avait rien perdu de sa superbe, attirant des milliers de nouveaux épargnants soucieux de protéger leur patrimoine. La performance immobilière est ainsi devenue le juge de paix d’un marché de plus en plus sélectif.

En 2025, investir à l’international n’est plus une option, c’est une nécessité pour qui veut décorréler son épargne du marché français. Les opportunités au Benelux, en Allemagne ou en Espagne offrent des couples rendement/risque très attractifs. Les gestionnaires qui ont su implanter des équipes locales dans ces pays récoltent aujourd’hui les fruits de leur travail avec des taux d’occupation financier (TOF) dépassant souvent les 98 %. C’est cette expertise de terrain qui fait la différence au moment de servir le dividende trimestriel.

L’immobilier thématique et énergétique : le nouveau moteur de la performance immobilière

Parmi les révélations de l’année 2025, la SCPI Osmo Energie, gérée par Mata Capital IM, occupe une place de choix. Lancée en 2024, elle a rapidement gravi les échelons pour s’imposer comme l’un des véhicules les plus attractifs du marché. Sa capitalisation a atteint le seuil symbolique des 80 millions d’euros fin 2025, un exploit rendu possible par une collecte particulièrement vigoureuse tout au long de l’année. Rien qu’au dernier trimestre 2025, ce sont 12 millions d’euros qui ont été collectés, plaçant cette jeune structure dans le top 20 des fonds les plus plébiscités par les épargnants. Ce succès d’estime se traduit par une réalité opérationnelle impressionnante : un rendement immobilier moyen à l’acquisition dépassant les 7,55 %.

La force d’Osmo Energie réside dans son agilité paneuropéenne. En déployant ses capitaux dans quatre pays différents, la SCPI a su capter des cycles immobiliers distincts, optimisant ainsi son couple rendement/risque. Mata Capital a revendiqué pour l’exercice 2025 un Taux de Distribution de 7 %, une performance financière qui place le véhicule dans le peloton de tête des rendements du marché. Ce résultat est le fruit d’une stratégie d’investissement rigoureuse, s’appuyant sur un effet de levier limité à 10 %, ce qui garantit une grande solidité structurelle à l’ensemble du portefeuille. Pour les investisseurs, cette performance est un signal fort de la capacité du gestionnaire à tenir ses promesses initiales. D’autres acteurs spécialisés se distinguent, comme le montre le bulletin d’Epsicap ou encore l’incursion de la SCPI Eden Crèche à Londres.

Un aspect remarquable de la gestion de Mata Capital en 2025 concerne le prix de la part. Malgré des valeurs d’expertise qui auraient pu justifier une revalorisation du prix de souscription — comme l’indique l’évolution positive de la valeur de reconstitution au premier semestre —, le gestionnaire a fait le choix délibéré de la stabilité. En maintenant le prix inchangé, il privilégie l’attractivité du véhicule et la sécurité des nouveaux entrants. Cette décision permet à la SCPI de présenter une Performance Globale Annuelle (PGA) de 7 %, alignée sur son taux de distribution. Pour bien comprendre l’intérêt d’une telle stratégie, l’utilisation des simulateurs disponibles sur sepia-investissement.fr peut s’avérer extrêmement utile pour projeter ses gains futurs.

L’ambition d’Osmo Energie ne s’arrête pas là. Sur une durée de placement recommandée de dix ans, le gestionnaire vise un Taux de Rendement Interne (TRI) de 5,50 %. Cette vision de long terme est couplée à une attention particulière portée aux indicateurs extra-financiers, notamment la performance énergétique des bâtiments, qui devient un facteur de valorisation prépondérant. En investissant dans des actifs déjà performants ou présentant un fort potentiel d’amélioration environnementale, le fonds s’assure une résilience face aux futures réglementations, protégeant ainsi durablement le patrimoine de ses associés. Ce mélange d’audace dans les rendements et de prudence dans la structure de capital semble être la recette gagnante de cette année 2025.

Tableau récapitulatif des performances annoncées (Bilan 2025)

Voici un panorama des performances qui ont marqué l’exercice 2025, illustrant la diversité des stratégies et la réussite des nouveaux modèles de gestion immobilière.

SCPI 🏦	Gestionnaire 👨‍💼	Taux de Distribution 2025 📈	Performance Globale (PGA) ✨
Momentime	Arkéa REIM	9,25 %	9,25 %
Transitions Europe	Arkéa REIM	7,60 %	8,60 %
Corum USA	Corum AM	7,70 %	7,70 %
Osmo Energie	Mata Capital	7,00 %	7,00 %
Corum Origin	Corum AM	6,50 %	6,50 %

Ces chiffres démontrent que l’investissement immobilier en 2025 a su générer des rendements bien supérieurs à l’inflation, tout en offrant une protection du capital pour les épargnants. La gestion SCPI moderne ne se limite plus à la simple collecte ; elle devient une ingénierie financière et immobilière de pointe, capable d’aller chercher de la valeur là où elle se trouve, quel que soit le pays ou le secteur. Pour plus de précisions sur les évolutions trimestrielles, le bulletin T4 2025 de Wemo One apporte un éclairage intéressant sur la fin d’année.

Bâtir son portefeuille pour 2026 : entre quête de dividendes et impératif de liquidité

Au regard des chiffres impressionnants de 2025, la question qui brûle les lèvres des épargnants en ce début 2026 est simple : comment construire la meilleure stratégie d’investissement pour les mois à venir ? La première leçon à tirer de l’exercice écoulé est que la diversification est plus que jamais nécessaire. Miser sur une seule thématique ou une seule zone géographique comporte des risques que la mutualisation permet d’effacer. Il convient d’équilibrer son portefeuille entre des fonds de rendement pur, et des véhicules plus patrimoniaux offrant une stabilité de capital renforcée. Les tendances 2025 ont montré que les opportunités se trouvent partout, de l’Espagne avec la SCPI Darwin RE01 au Forez avec Upeka.

L’autre facteur déterminant pour 2026 sera la capacité de gestion immobilière des sociétés. Avec la remontée des exigences environnementales, les gestionnaires qui ont déjà anticipé la rénovation de leur parc immobilier auront un avantage compétitif majeur. Un bâtiment « vert » se loue plus cher, plus vite et plus longtemps. C’est un point crucial à vérifier lors de la lecture des rapports annuels. Pour naviguer dans cet océan de données, l’accompagnement par des experts reste la meilleure option. Les conseillers de sepia-investissement.fr sont à votre disposition pour analyser la composition des actifs et vous orienter vers les choix les plus cohérents avec vos objectifs de vie.

Enfin, il ne faut pas négliger la fiscalité. Selon que l’on investit en direct, via l’assurance-vie ou en démembrement de propriété, l’impact sur le rendement net peut varier considérablement. Les structures européennes conservent un attrait fiscal indéniable pour les résidents français, grâce à l’absence de prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur les revenus de source étrangère et à des conventions fiscales avantageuses. En 2025, cette optimisation a permis à de nombreux investisseurs de gagner jusqu’à 2 points de rendement net par rapport à des revenus fonciers classiques. C’est un levier de performance immobilière à ne surtout pas ignorer dans votre réflexion globale.

Bien que les rendements soient attractifs, la question de la liquidité reste au cœur des préoccupations. En 2025, la plupart des grands véhicules ont su maintenir un marché secondaire fluide, mais certains véhicules plus anciens ou plus exposés à des secteurs en mutation ont connu des délais de retrait allongés. Il est donc primordial d’étudier la santé financière de la société de gestion et son historique de collecte. Pour mieux comprendre ces enjeux, il est utile de lire le dossier sur les défis de liquidité des SCPI. Une collecte positive est souvent le signe d’une bonne liquidité, car les nouvelles entrées permettent de compenser les sorties d’associés sans avoir à vendre d’actifs dans l’urgence.

Insights finaux pour une stratégie gagnante

• 🚀 Diversifiez vos zones géographiques : Ne restez pas bloqués sur le marché français, l’Europe et les USA offrent des relais de croissance indispensables.
• 📊 Surveillez le Report à Nouveau : Un gestionnaire qui sait mettre de côté en période faste est un gestionnaire qui vous protège en période de crise.
• 🌍 Priorisez les actifs ESG : La performance énergétique n’est plus un bonus, c’est la condition sine qua non de la valorisation de votre capital.
• 🛡️ Vérifiez la collecte : Assurez-vous que le fonds que vous choisissez attire toujours de nouveaux capitaux pour garantir la liquidité de vos parts.

L’année 2026 s’annonce comme une année de consolidation. Si les rendements records de 2025 ont placé la barre très haut, les opportunités restent nombreuses pour qui sait être patient et sélectif. Le marché a prouvé sa maturité et sa capacité à se renouveler. En restant attentif aux prochaines publications de résultats, les épargnants pourront affiner leurs positions et continuer à bâtir un patrimoine solide, générateur de revenus réguliers. La pierre-papier reste un placement de conviction, capable de traverser les époques en s’adaptant continuellement.

Il est important de prendre RDV avec un conseiller financier avant tout investissement afin de s’assurer que le placement correspond à votre profil de risque et à vos objectifs patrimoniaux.

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