Guide Complet des SCPI

Comment fonctionne une SCPI

Une SCPI collecte l’épargne de nombreux associés pour acheter et gérer un parc d’immeubles loués : bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, hôtels ou logements. Une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF choisit les immeubles, encaisse les loyers et les reverse aux associés, en général chaque mois ou chaque trimestre, après déduction des frais et charges.

Il existe des SCPI à capital variable (les parts s’achètent et se revendent auprès de la société de gestion, qui doit trouver des acheteurs en face des vendeurs) et des SCPI à capital fixe (les parts s’échangent sur un marché secondaire organisé, à un prix fixé par l’offre et la demande).

Les grandes familles de SCPI

• SCPI de rendement : elles visent des revenus réguliers ; ce sont les plus nombreuses. Elles peuvent être spécialisées (bureaux, commerces, logistique, santé) ou diversifiées.
• SCPI européennes ou internationales : elles investissent hors de France, ce qui modifie la fiscalité des revenus.
• SCPI fiscales (déficit foncier, Malraux) : elles visent un avantage fiscal, avec une durée de blocage longue.

Les frais à connaître

• Frais de souscription : souvent autour de 8 à 12 % du montant investi. Ils expliquent pourquoi une SCPI se conserve longtemps.
• SCPI sans frais d’entrée : elles prélèvent en général des frais de sortie si les parts sont revendues pendant les premières années, et des frais de gestion parfois plus élevés.
• Frais de gestion : prélevés sur les loyers encaissés, ils sont déjà déduits des revenus distribués.
• Autres frais : frais sur les cessions d’immeubles, sur les travaux, ou frais de cession de parts selon les SCPI.

Lire les indicateurs de performance

• Taux de distribution : revenus bruts versés sur l’année rapportés au prix de souscription de la part au 1^er janvier. C’est l’indicateur le plus cité, mais il ne dit rien de l’évolution du prix de la part.
• TAEM (taux acte en main moyen) : il tient compte des frais d’entrée et lisse le rendement sur plusieurs années, ce qui permet de comparer des SCPI avec ou sans frais de souscription.
• Taux de rendement interne (TRI) : il mesure la performance globale sur une période, revenus et évolution du prix de la part compris.
• Taux d’occupation financier : part des loyers effectivement facturés ; un taux bas signale des locaux vides.
• Endettement et report à nouveau : la dette amplifie les variations ; les réserves peuvent lisser les revenus.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La fiscalité en bref

• Revenus de source française : imposés comme des revenus fonciers, au barème de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux.
• Revenus de source étrangère : selon les conventions fiscales, ils sont imposés dans le pays de l’immeuble, avec en France un crédit d’impôt ou la méthode du taux effectif ; ils échappent souvent aux prélèvements sociaux français.
• Revenus financiers (placement de la trésorerie) : imposés au prélèvement forfaitaire unique, sauf option pour le barème.
• Plus-values : régime des plus-values immobilières, avec des abattements selon la durée de détention.
• IFI : la valeur des parts entre dans l’assiette, pour sa fraction immobilière.

Les règles fiscales changent régulièrement et dépendent de votre situation : faites-les vérifier avant d’investir.

Les façons de détenir des parts

• En direct (pleine propriété) : vous percevez les revenus et supportez leur fiscalité.
• À crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers ; l’effet de levier augmente aussi le risque.
• En nue-propriété : vous achetez les parts avec une décote, sans percevoir de revenus pendant une durée fixée.
• Dans une assurance-vie ou un PER : le choix de SCPI est plus restreint, mais la fiscalité est celle du contrat.
• Via une société à l’IS : les revenus sont soumis à l’impôt sur les sociétés.

Les risques

• Perte en capital : le prix de la part peut baisser, comme l’ont montré les baisses de prix de plusieurs SCPI depuis 2023.
• Revenus non garantis : ils dépendent des loyers encaissés et peuvent diminuer.
• Liquidité limitée : la revente dépend de la présence d’acheteurs ; elle peut prendre plusieurs mois, voire être bloquée.
• Durée de placement : 8 à 10 ans au minimum sont généralement recommandés.

Revendre ses parts

Dans une SCPI à capital variable, la demande de retrait est inscrite sur un registre et exécutée lorsque de nouveaux souscripteurs se présentent ; certaines SCPI disposent d’un fonds de remboursement. Dans une SCPI à capital fixe, les parts se vendent sur le marché secondaire, souvent avec une décote. Dans tous les cas, ni le délai ni le prix de revente ne sont garantis.